מקרקעין

סע' 1 לחוק המקרקעין מגדיר מקרקעין ואומר "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע זולת מחוברים הניתנים לפרדה".
עורכי דין לנושאי מקרקעין יעזרו לכם להתמצא בסבך החוקים והתקנות של חוקי המקרקעין.
עד היכן משתרעת זכות הבעלות בקרקע? סע' 11 אומר ש... . הבעלות היום היא מגלומנית כי היא מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע והגובה הבלתי מוגבל. הסייג הוא מחצבים ומעבר בחלל הרום. זאת תפיסה מאוד עוצמתית של זכויות הבעלות. יש כאלה שאומרים שהיא עוצמתית מדי ולא בטוח שיש מקום לתפיסה כזו.
למשל רוצים לחפור מתחת לבית שלי כדי לבנות מנהרה. זה שטח שלי כי זה מתחת לבית שלי. יש לזה השלכות כי אם צריך להפקיע צריך לפצות וכן ההגדה הזו יכול להיות שלא נכון שהיא כל כך רחבה. עורך דין ניסה לצמצם את הזכות והוא ניסה ליזום מהלך שיאמר שהבעלות תהיה עד לגבול שבו ניתן לנצל אותה באופן מעשי אך זה עדיין לא התקבל.
גם הסוגייה של מעבר בחלל הרום היא איננה נקייה מספקות. מצד אחד העובדה שאני חייב לתת מעבר בחלל הרום היא עולה בקנה אחד, יש את חוק הטייס, חוק ישן ועדיין חל, החוק אומר שבעל מקרקעין לא זכאי לצו מניעה כנגד מטוס שעובר מעליו וגורם לו נזק, הוא יכול אולי להגיש תביעה נזיקית אך לא זכאי לצו מניעה וזה עולה בקנה אחד עם חוק המקרקעין שאומר שמעבר בחלל הרום אני חייב לתת. זה משתלב עם התיאוריה של האחריות החברתית. החוק לא מבחין בין גברים שונים בחלל הרום וזה בעייתי כי בגובה של מאות אלפי רגל הוא בדיוק אותו חלל של מעט מטרים מעל הנכס.
סע' 12 לחוק המקרקעין מדבר על המחוברים לקרקע - "הבעלות בקרקע חלה על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע זולת מחוברים הניתנית להפרדה ואין נפקא מינה אם המחוברים נטעו או חוברו ע"י בעל המקרקעין או בידי אדם אחר." כלומר אם יש בית על הקרקע הוא הופך לחלק מהקרקעין, אין בישראל הפרדה בין המקרקעין ובין מה שעליו.
סע' 6 ו- 13 הם סעיפים חשובים כדי להבין את עניין זה, הם מדברים על עסקאות במקרקעין. סע' 6 אומר שעסקה במקרקעין היא הקנייה של בעלות או זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה למעט הורשה עפ"י צוואה.
סע' 13 היקף העסקה במקרקעין- "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי סע' 11 ו- 12 ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין והכל כשאין בחוק הוראה אחרת ". כלומר סע' זה הוא צינור שבאמצעותו אנו מחילים על מקרקעין את כל המחוברים לעניין עסקאות שמבצעים במקרקעין. הסע' זה גם לא מאפשר לבצע עסקה בחלק מסויים.
לסע' 13 חריגים, והכל שאין בחוק הוראה אחרת- למשל בתים משותפים הם סוג של חריג כי על אותה חלקה יש כמה בעלים. לכל בעל יש יחידה קניינית נפרדת.
עוד חריג לסע' 13 – חנייה. החנייה היא צמודה למקרקעין ויש כאלה שמשכירים אותה. סע' 78 לחוק המקרקעין. לא ניתן למכור חנייה בנפרד אך ניתן להשכיר חנייה.
עוד חריג לסע' 13- זיקת הנאה. זיקת ההנאה נעשית בחלק מסויים של המקרקעין. סע' 93(ג) אומר זאת. 

היקף העומק והגובה-
עורכי דין טוענים שכאן השאלה היתה חלל הרום, עד לאן זה מגיע. מפס"ד זה משתמע שהבעלות מסתיימת בחלל הרום. כאן היה דייר מוגן. שהדיירות המוגנת היתה אמורה להסתיים עם מותו (כך קובע החוק) אך ביתו החליטה שהיא רוצה לנסות ולהמשיך את הדיירות המוגנת. החוק קובע שאם קרוב משפחה גר יחד עם הדייר המוגן לפי מותו הוא יכול להמשיך את הזכות אחרי מותו. הבת גרה עם אביה. זה לא מצא חן בעיני הבעלים שממתינים בד"כ עד למות הדייר המוגן והבעלים עשתה מעשים כדי לשכנע את הבת לרדת מהעניין והיא רצתה שהיא תחתום לה שהיא גרה שם אך לא לצורך הדייר המוגן. הדיירת סירבה. הבעלים החליטה להתעמר באותה הבת. הבת העבירה חוט אנטנה באוויר מעל חלקת הבעלים ובעלת הדירה טענה שהיא צריכה להסיר את האנטנה כי יש לה בעלות בקרקע ובחלל הרום ולכן צריכה אותה הבת להסיר את חוט האנטנה כי היא פוגעת בזכות הבעלים של הבעלים.
השו' זוסמן בא ואמר שזה לא מעבר בחלל הרום כי החוט ניצב באופן קבוע במקומו ולכן זה לא נכנס לסייג שת מעבר בחלל הרום. יחד עם זאת לא נגרם נזק לבעלים של הבית, היא לא באמת מתכוונת להשתמש בחלל זה, לפי סע' 74 לפקודת הנזיקין נאמר כי במקרה של פגיעה של מה בכך לא יינתן ציווי אם הפגיעה או הנזק הם קטנים וניתנים להערכה בכסף ומתן ציווי יהיה בו משום... במקרה של השגת גבול יש הבדל אם הולכים לפי פקודת הנזיקין או לפי חוק המקרקעין. במקרקעין מידת שק"ד של ביהמ"ש היא פחותה. לי פקודת הנזיקין יש יותר
השו' חיים כהן הצטרף לפסה"ד והוסיף את סע' 17 לחוק המקרקעין שאומר "תביעה למניעת הפרה" זה כבר עילה קניינית. הוא אומר שיש סע' זה שמגן על הבעלים אך אין הפרעה ממשית ולכן הוא לא מחיל את סע' 17.

עורך דין אומר "למה היה צריך ללכת לעילה הנזיקית כאשר יש עילה קניינת?" בסע' 17 הוא אומר שאין את העניין של הפרעה של מה בכך, העילה הקניינית היא מאוד ברורה...   מי אמר שחוט בחצר זאת הפרעה של מה בכך. הוא גם טוען שגם לפי פקודת הנזיקין שאומרת הפרעה של מה בכך אין ציווי, זה לא בטוח שזו הפרעה של מה בכך כי סע' 4 לפקודת הנזיקין הוא מסביר מהי הפרעה של מה בכך, סע' זה אומר שלא יראו בעוולה מעשה שאילו היה חוזר ונשנה לא יקנה זכות כלשהי כלומר , סע' 4 אומר שסע' זה לא מקנה שום זכות....

נכנס גם לתמונה סע' 14 לחוק המקרקעין שאומר שבעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק... או אי נוחות לאחר... כאן צריך להתמודד מול הטענה שבעל הדירה עושה שימוש לרעה בזכות שלה...
עורך דין אמר שגם סע' 14 לא יעזור כי הוא לא מצדיק ולא מאפשר לאדם לעשות ככל העולה על רוחו. הוא צריך לקבוע שצריך להסיר את החוט.
הוא מתנגד לדעה של עורך הדין המלומד. הוא מסכים עם תוצאת פסה"ד אך יש לו ביקורת. לדעתו צריך היה לקבוע שזה מעבר בחלל הרום. אם היו קובעים שזה מעבר אז זה היה מותר לפי סע' 11. זה חוט שלא מורגש כמעט, זה תפיסת פס צר שלא פוגעת בשליטה של הבעלים של הנכס. לכן הוא טוען שזה צריך להיות מעבר. יש למשל פס"ד שקבעו שהנחת צינורות היא סוג של זיקת הנאה ולא תפיסת חזקה.

ההלכה כאן היא שהבעלות משתרעת ומתפשטת בעומק והסמכות להפקיע קרקע, בין אם זה לגובה או לעומק היא קיימת אך היות ויש לי בעלות גם בעומק אז אם רוצים להשתמש בעומק צרי להפקיע ולפצות. כאן המדינה רצתה לבנות מנהלות בכרמל והיו שם סדרת הפקעות של זכויות השימוש התת קרקעות של כאלו שהיא היתה צריכה רק את השטח התחתון שלהם. זכות הקניין מתפשטת גם ברבדים העמוקים מתחת לפני הקרקע, גם אם לא ניתן לנצל אותם באופן מעשי. ביהמ"ש אומר שעיקרון המידיות בהפקעה חל גם לגובה וגם לעומק ולכן גם כאשר את מפקיע לעומק אסור לך להפקיע מעבר למידה הדרושה. לכן ביהמ"ש מבקר את המדינה על זה שהיא הפקיעה מבלי לציין את המידות של העומק. אם אתה מפקיע את העומק מבלי לציין את המידות אתה לא יכול....   
דבר נוסף שביהמ"ש אל אהב הוא שהמדינה הפקיעה את זכות השימוש לזמן מסויים, לא את זכות הבעלות. ומה אחרי אותו הזמן הם יחזיקו את מה שהפקיעו? הרי זה לצמיתות סילוק חלק משטח של אדם מסויים ולכן זו לא הפקעת החזקה ושימוש אלא היו צריכים להפקיע את הבעלות.
הנשיא ברק בפס"ד זה מדבר על מימד של האחריות החברתית של בעל זכות הקניין. לזכות הקניין יש תפקיד חברתי, היא נועדה לשרת את הכלל.
...
חוק נכסי המדינה קובע שהקניין שהיה שייך לשלטון הבריטי שייך כעת למדינת ישראל. סע' 12(2) לדבר המלך ומועצתו קבע שאוצרות הטבע שייכים למדינה.
ולסיכום - לעולם אל תבצעו עסקת מקרקעין ללא עזרתו של עורך דין המתמחה בנושאי מקרקעין.